L’investissement locatif connait aujourd’hui un engouement majeur en raison des bénéfices à en tirer. De nombreux propriétaires se posent pourtant la question : quelle option serait plus rentable entre louer meublé ou non meublé ? Si la première solution présente des loyers plus élevés et un régime fiscal intéressant, la location vide offre plus de stabilité et un investissement de départ moins important. Explorons les avantages et inconvénients de chaque solution pour vous aider à mieux choisir.
La location meublée : des avantages financiers et fiscaux considérables
En termes de rentabilité brute, louer meublé présente assurément plus d’avantages. Dans la mesure où les loyers sont largement plus élevés comparés à une location vide, le rendement brut d’un logement meublé s’avère plus intéressant.
Sachez toutefois que la rentabilité nette de la location devra aussi être considérée. En effet, les charges et les taxes locales à payer entrent également en compte pour mesurer la véritable performance d’un investissement locatif. Qui plus est, vous devez ajouter les frais des équipements et mobiliers à mettre en place. Dans ce cas, il vaut mieux bien calculer les dépenses et les recettes pour obtenir une bonne rentabilité.
Autre point à noter, la location meublée profite d’une fiscalité plus favorable :
- régime forfaitaire : imposition sur la moitié des loyers ;
- régime réel : charges (travaux, intérêt de prêt, etc.) déduites des recettes locatives permettant de réduire la base imposable.
Afin de maximiser leur rendement locatif, la plupart des loueurs optent pour un statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
La location vide : une plus grande stabilité
La fourniture des équipements et des mobiliers représente un service supplémentaire c’est pourquoi les loyers d’un logement meublé s’avèrent plus importants. Notez toutefois qu’une location nue offre plus de stabilité puisque les locataires s’installent généralement pour une longue durée.
Alors que les contrats de location meublée sont souvent conclus pour 3 à 7 mois, un bail pour une location vide dure au moins 3 ans. Dans ce cas, vous pouvez être presque sûr de percevoir des loyers pour les trois prochaines années. Alors que le risque de vacance locative est plus grand pour une location meublée (souvent plébiscitée par les étudiants et locataires temporaires).
Concernant le régime fiscal, les loyers sont classés dans la catégorie « revenus fonciers » ce qui présente quelques avantages :
- régime forfaitaire (micro-foncier) : abattement de 30 % sur les revenus locatifs ;
- régime réel : charges déduites sur l’assiette fiscale.
Par ailleurs, louer vide vous permet de déclarer un déficit foncier qui peuvent être imputés sur les revenus globaux (plafond à 10 700 €/an ; avantage quasiment impossible dans le cadre d’une location meublée.
Mais alors faut-il louer vide ou meublé pour une meilleure rentabilité ?
Le rendement locatif représente un des points à considérer lorsqu’il faut décider de la formule de location de votre bien.
Bien que louer meublé semble intéressant, il n’offre de réels bénéfices qu’avec les habitations de petite ou moyenne surface destinés aux locataires de courte durée.
La location vide quant à elle reste plus avantageuse s’il s’agit d’un logement ayant une grande surface, donc généralement plus difficile à louer. Pour cette option, les dépenses et les charges d’entretien sont moins importantes, mais le loyer également.
Au moment d’évaluer la rentabilité de votre immobilier locatif, l’idéal serait de prendre en compte ces différents éléments, mais aussi la situation géographique de votre bien.
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