Pour tout propriétaire souhaitant louer son immobilier, la fixation du loyer représente une étape cruciale, qui peut s’avérer complexe. Outre les caractéristiques du bien, il faut prendre en compte le marché et la législation, mais aussi d’autres paramètres plus spécifiques. Pourtant, vous avez intérêt à définir le bon montant afin qu’il soit attractif pour les locataires potentiels tout en étant rentable pour vos finances. Mais alors, comment fixer un loyer ? Découvrez quelques conseils pour vous éclairer.
Quels sont les facteurs pour trouver le juste prix du loyer ?
Lors de la mise en location d’une maison ou d’un appartement, fixer le loyer s’avère généralement compliqué. Comme la loi laisse le propriétaire libre de déterminer le montant qu’il juge adéquat, on peut parfois se tromper lors de l’estimation.
D’un côté, il est essentiel d’opter pour un tarif raisonnable qui soit adapté au marché de la région et à la demande. Ceci, afin de séduire les locataires susceptibles de s’intéresser au bien. D’un autre côté, vous devez penser au rendement sur le long terme. Mais surtout, il faut tenir des règlementations en vigueur. Voici les points à considérer pour savoir comment fixer un loyer compétitif.
Comprendre le marché immobilier local
La première étape consiste à étudier et analyser le marché immobilier de la région. Cela implique de faire des recherches sur les loyers pratiqués pour les biens similaires dans la même zone géographique, puis de les comparer. Pour déterminer le juste prix, servez-vous des sites web d’annonces immobilières ou consultez des agences immobilières locales. Pensez également à utiliser des outils d’estimation en ligne, souvent gratuits, pour obtenir ces informations.
Considérer les caractéristiques du bien
Le montant du loyer doit refléter les caractéristiques de l’immobilier notamment :
- sa taille : nombre de pièces, surface habitable au m²…
- ses équipements et installations : chauffage et chauffe-eau, ascenseur, buanderie…
- son état en général : année de construction, performances énergétiques, isolation…
- son emplacement : rez-de-chaussée ou à l’étage, sécurité et accès, commodités autour, etc.
Par ailleurs, un complément de loyer peut être appliqué si le bien possède des caractéristiques exceptionnelles. Il peut s’agir d’une piscine, d’un jardin, d’une vue panoramique, d’un balcon, d’un mobilier haut de gamme, et tout autre élément qui ajoutent de la valeur au confort ou à la localisation de l’immobilier.
Prendre en compte les frais relatifs à la location
En tant que propriétaire, vous avez certainement des frais à couvrir. Impôts fonciers, charges de copropriété, honoraires pour la gestion locative ou frais de financement pour un prêt immobilier sont autant de dépenses à inclure dans le calcul. Il est donc essentiel d’examiner ces éléments pour assurer la rentabilité de votre investissement.
Ajuster le loyer en fonction de la demande
Le montant du loyer doit également tenir compte de la demande de logement dans la région. Si votre bien est situé dans une zone avec un fort attrait locatif, il est possible d’opter pour un loyer plus élevé. Par contre, si la demande est faible, il peut s’avérer nécessaire de baisser un peu le loyer pour attirer les locataires.
Comment fixer le bon montant de son loyer ?
Il s’agit d’une question stratégique c’est pourquoi la réflexion est de mise.
Calculez le rendement attendu
Lors de la fixation du loyer, il reste intéressant d’estimer un montant pouvant couvrir toutes vos dépenses (crédit, charges…). Alors qu’un loyer élevé garantit un meilleur rendement, un loyer abordable s’avère plus pratique. En effet, un montant plus faible évite la vacation locative et augmente les chances de trouver rapidement un preneur.
Faut-il louer vide ou meublé ?
La location à vide, sans valeur ajoutée, implique un loyer moins élevé, mais représente un certain avantage. Dans ce cas de figure, l’immobilier est principalement destiné à des locataires qui vont s’installer durablement, ce qui réduit le risque de vacation. Avec cette solution, vous pourrez toucher des revenus stables et réguliers avec un minimum d’effort de gestion locative.
La location meublée quant à elle permet d’imposer un loyer plus élevé. Les locataires visés sont cependant des personnes qui louent uniquement sur une courte durée, souvent inférieure à une année. Dans ce cas, la gestion locative peut être assez lourde, tout comme le risque de vacance. Néanmoins, cette solution offre une excellente rentabilité dans les zones à forte demande.
Estimez votre premier loyer : nos conseils
Si vous reprenez un bien déjà loué auparavant, le loyer imposé par le propriétaire d’avant permettra de définir une base. Par contre, il faudra l’augmenter notamment si vous avez entrepris des travaux de rénovation ou d’améliorations. Quoi qu’il en soit, sachez qu’il est toujours possible de revoir le montant lorsqu’il est trop élevé. Pour une première mise en location, n’hésitez pas à tester en passant une annonce (auprès des sites gratuits en ligne ou auprès d’une agence). En affichant le loyer et les photos, vous pourrez observer les réactions des potentiels locataires : beaucoup d’appels ou aucun contact. Rectifiez ensuite le tir en fonction du résultat de votre test.
Fixation de loyer : que dit la législation ?
En règle générale, le propriétaire peut déterminer librement le montant du loyer lors de la signature du bail locatif, sauf en cas d’encadrement des loyers.
Dans les zones tendues, la fixation est libre s’il s’agit d’une première location. Lors d’une relocation par contre, le montant est strictement régi par les règlementations sauf dans deux cas : réalisation de travaux d’amélioration ou loyer sous-évalué pour le locataire précédent.
Dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Montpellier, etc.), le loyer est plafonné. Pour le calculer, il faudra multiplier le nombre de m² habitable du bien par le montant de majoré pour 1 m²/mois.
Lorsque vous louez dans le cadre d’un dispositif fiscal (Pinel, Cosse, etc.), vous serez certainement soumis à plusieurs contraintes de durée et de plafonnement. De ce fait, il convient de bien vous renseigner sur les termes du contrat pour bénéficier de vos avantages. En tout cas, le plus important est de choisir le loyer de votre immobilier locatif en fonction de l’offre et la demande.
En résumé, fixer un loyer attractif et compétitif nécessite une bonne connaissance du marché ainsi qu’une prise en compte de vos dépenses et des caractéristiques du bien. Bien entendu, il s’avère primordial de respecter la législation qui varie d’une commune à une autre. N’hésitez pas à solliciter les conseils de notre agence et de nos agents immobiliers à Caen pour faire le bon choix !
