Contre-visite immobilière : pourquoi la faire et quels sont les points à vérifier ?

Décider d’acheter sur un coup de cœur peut parfois être source de déception. Si un bien immobilier vous semble parfait durant la première visite, des surprises peuvent apparaître une fois l’acte de vente signé. Pour une acquisition en toute sécurité, il est fortement recommandé de procéder à une contre-visite immobilière. Voici donc en quoi cette contre-visite consiste, quels sont ses objectifs et quels sont les points à vérifier durant le rendez-vous.

Pourquoi effectuer une contre-visite avant d’acheter un bien immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est une décision importante qui implique un investissement sur le long terme. En tant que potentiel acquéreur, vous devez vous assurer que le bien sélectionné réponde parfaitement à vos attentes et vos besoins. Un des meilleurs moyens d’y parvenir est de réaliser une contre-visite. 

Mais alors, qu’est-ce qu’une contre-visite ? Cette contre-visite, aussi appelée seconde visite, est une deuxième visite de la maison ou de l’appartement qui vous intéresse. D’un côté, cette étape s’avère essentielle pour être sûr que le bien est toujours conforme à la première visite. D’un autre, elle vous permet d’examiner plus attentivement les détails du bien et surtout, de vérifier si les éléments en place concordent parfaitement aux informations fournies.

Les objectifs d’une contre-visite

Une contre-visite d’appartement ou de maison est une étape cruciale lors de l’achat d’un bien immobilier. Après avoir effectué une première visite qui a suscité votre intérêt, cette seconde visite vous donne l’opportunité d’approfondir la 1ère évaluation du bien.  Parfois, le vendeur n’a pas pu répondre à certaines de vos questions dès la première visite. Ceci étant, il arrive aussi que l’on ne pense pas à poser certaines questions en tant qu’acquéreur. Elle vous permet, ainsi, de répondre à vos interrogations, d’inspecter l’appartement ou la maison le tout en ayant réfléchi entre les deux visites.

Un deuxième regard objectif

Une contre-visite avant l’achat d’une maison ou d’un appartement permet au potentiel acquéreur de revoir le bien. Ainsi, il pourra le découvrir sous un autre jour et dans un contexte différent. Habituellement, la première visite est souvent teintée d’affecte, surtout si vous avez eu un coup de cœur pour le bien en question. Or, ces émotions peuvent limiter la capacité de jugement. Plus méthodique, la contre-visite vise à prendre du recul. Ainsi, vous pourrez examiner plus en détail les points clés de l’immobilier.

Confirmer l’état du bien et évaluer l’environnement

C’est lors de cette deuxième visite que vous pourrez vérifier plus attentivement l’état général du bien. Il s’agit entre autres des équipements et des installations électriques, de la plomberie et du système de chauffage ou encore de l’état des sols et des murs. D’autres aspects de la structure comme les combles, le garage ou la toiture devront également entrer en compte.

Bénéficier de l’avis d’un tiers

Un point de vue extérieur est toujours le bienvenu ! Bien sûr, notre équipe de Casa agence immobilière à Caen vous accompagne dans la préparation de cette seconde visite et durant le rendez-vous. Nos conseils vous permettront de détecter les éventuelles points qui pourraient finalement vous bloquer. 

Mais vous pouvez aussi choisir d’être accompagné d’un connaisseur ou d’un proche ayant déjà acheté un bien immobilier. Avoir l’avis d’une tierce personne reste essentiel pour la prise de décision, mais aussi pour poser les questions auxquelles vous n’auriez pas pensé.

Diagnostics et points spécifiques

La contre-visite est également le moment idéal pour discuter des diagnostics immobiliers. Obligatoires, ces derniers vous fourniront des informations essentielles sur le bien :

• performances énergétiques (DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique) ;
• présence d’amiante ou de plomb ;
• état de l’installation intérieure d’électricité,
• raccordement au gaz et assainissement.

Ces diagnostics immobiliers se formalisent sous la forme de dizaines de rapports techniques. Afin de les comprendre et pouvoir poser des questions pertinentes, il est judicieux de prendre son temps pour parcourir l’intégralité des documents. Une contre-visite offre la possibilité de revenir sur certains points des diagnostics.

Prévoir les travaux

Vous envisagez des travaux dans votre futur appartement ou future maison ? Déterminer la nature des travaux avec précision donne souvent lieu à une meilleure estimation des coûts. La contre-visite immobilière vous permet d’évaluer l’importance des interventions à réaliser avant tout achat. Avec ou sans expert en rénovation, vous pouvez passer au peigne fin tous les aspects de l’immobilier : ce qui fonctionne, ce qu’il faut réparer ou carrément remplacer. Au moment de procéder à cet état des lieux, n’oubliez aucun détail puisque ce point peut également jouer lors de la négociation.

Négociation du prix

Le prix demandé vous semble trop important par rapport à la réalité du marché ? Négocier le prix de vente reste courant lors d’une contre-visite. Cette deuxième visite vous donnera le temps de consolider votre argumentaire pour justifier une renégociation du prix avec le vendeur.

Validation définitive

Enfin, la contre-visite avant la signature du compromis de vente se présente comme la dernière étape. C’est donc l’occasion de confirmer votre intérêt pour le bien et de vous engager définitivement dans le processus d’achat.

Checklist des points extérieurs à vérifier

Lorsque vous élaborez une checklist pour déterminer les nombreux points à contrôler durant la contre-visite, il vaut mieux différencier les vérifications à réaliser à l’extérieur et à l’intérieur. Pour une contre-visite de maison, plusieurs éléments devront retenir votre attention avant même d’entrer à l’intérieur :

• la façade et le ravalement ;
• la toiture et les défauts : présence de végétation, tuiles détériorées ou manquantes ;
• le stationnement ou le parking pour votre véhicule.

S’il s’agit d’une contre-visite d’appartement ou de copropriété, d’autres éléments sont à contrôler :

• les parties communes : ascenseur, couloirs, escaliers, boite aux lettres…
• l’accès à l’immeuble détermine le niveau de sécurité : interphone, digicode…
• la gestion de la copropriété : syndic, bénévole, professionnel ;
• le gardiennage et la conciergerie.

Checklist des points intérieurs à vérifier

En ce qui concerne les éléments à contrôler à l’intérieur du logement, la liste est assez longue. C’est aussi pourquoi il faudra préparer des notes. En procédant ainsi, vous ne serez pas pris au dépourvu durant cette seconde visite. De plus, vos fiches vous aideront à mieux orienter la contre-visite. Durant chaque étape, notez les éléments endommagés ou qui nécessitent une réparation : robinet qui fuit, porte qui grince ou se ne ferme pas, volet cassé…

État général du bien

Faire un état général des lieux est indispensable. De ce fait, il convient de visiter toutes les pièces : garage, cave et combles. Par la suite, inspectez les différents composants de la maison :

• l’état des murs et des sols : décelez toute trace d’infiltration d’eau, de revêtement abîmé ou de fissures ;
• le plancher : un défaut de planéité peut compromettre la solidité de la construction ;
• le plafond est-il en bon état ou peut-être est-il vétuste ? Si vous remarquez des traces d’humidité sur le faux-plafond, relevez la question ;

Enfin, identifiez les murs porteurs si vous envisagez d’entamer des travaux de rénovation. Attention, prenez garde aux revêtements qui servent à dissimuler le mauvais état des murs (papier peint, lambris…).

Plomberie

Les équipements en bon état facilitent la rénovation, par contre, les installations défectueuses nécessitant un remplacement ont un coût. Vous avez donc intérêt à vérifier la plomberie ainsi que tous les éléments associés :

• état des sanitaires et la robinetterie ;
• l’arrivée d’eau et le raccordement au tout-à-l’égout ;
• le type d’évacuation : de ville ou fosse septique ;
• plomberie encastrée ou apparente ;
• vétusté du circuit d’eau chaude…

Électricité

L’état des installations électriques joue beaucoup sur la sécurité de l’habitation. Avant tout, contrôlez les équipements en place. Par la suite, observez d’autres points essentiels :

• date de la dernière mise en conformité de l’installation ;
• état du tableau électrique et présence d’un disjoncteur différentiel ;
• état, nombre et emplacement des interrupteurs et prises de courant ;
• dispositif de protection à la terre ;
• raccord à Internet ;

Chauffage

Pour ce point, renseignez-vous sur le coût pour chauffer et le coût de l’entretien annuel. Selon son état, la chaudière aura besoin d’un remplacement, ce qui entraînera un surcoût à prendre en compte. Les autres facteurs à vérifier sont :

• le type de chauffage (puissance, combustible, économique ou non…) ;
• le nombre de radiateurs ;
• la ventilation naturelle, le système mis en place ou à envisager.

Pour information, une absence de ventilation augmente le taux d’humidité d’un logement et sera source de moisissure.

Isolation et ouvertures

Afin de considérer l’état de l’isolation, appuyez-vous sur le DPE en examinant le score obtenu :

• A indique que le logement est très performant au niveau thermique ;
• G signifie que l’habitation est particulièrement énergivore.

Dans le premier cas, vous pouvez emménager sans problème. Mais dans le second cas, il faudra prévoir une rénovation énergétique puis chiffrer le montant des travaux.

Testez également toutes les ouvertures en vérifiant que tout est aux normes :

• les vitres : au moins un double vitrage ;
• l’étanchéité des fenêtres à l’eau et à l’air ;
• le mécanisme de fermeture des volets, etc.

Profitez aussi de l’occasion pour tester l’ouverture des fenêtres et volets, de la porte d’entrée, de la porte de garage et du portail.

Analysez l’environnement extérieur en choisissant le bon horaire de votre contre-visite

Durant l’acquisition d’un bien immobilier, le quartier et ses alentours sont souvent négligés. Pourtant, il s’avère primordial de vérifier l’environnement autour pendant la journée et la soirée. Pour cela, choisissez de réaliser votre contre-visite immobilière à une heure différente de la première visite. Si le premier rendez-vous s’est tenu en journée, choisissez idéalement la soirée pour cette deuxième visite. Lors de la contre-visite de la maison ou de l’appartement, voici les points à examiner :

• les nuisances sonores provenant des véhicules, magasins, bars et autres commerces ;
• le voisinage : quartier plutôt calme ou bruyant, etc.
• la proximité des commodités écoles, hôpital… et surtout les commerces ;
• le transport en commun le plus proche ;
• les projets (immobiliers, restructurations, etc.) à venir dans le quartier,
• la circulation et le trafic,
• l’orientation de la maison, son exposition et l’ensoleillement,
• l’état de la copropriété, s’il s’agit d’un appartement.

Lors de la vérification des alentours, vous pouvez taper l’adresse du logement sur Google afin de connaître les commerces à proximité ou les avis des résidents. Discutez également avec vos futurs voisins ou les commerçants du quartier pour obtenir des informations plus fiables.

Avec qui faire une contre-visite ?

Durant une seconde visite, l’idéal est de se faire accompagner par vos proches ; un membre de la famille ou toute personne pouvant vous aider lors des vérifications et poser des questions. L’accompagnement des professionnels est tout aussi indispensable notamment :

• les architectes ;
• les artisans ;
• les entrepreneurs ou les maîtres d’œuvres.

Ces experts peuvent vous informer sur les travaux réalisables et les coûts à prévoir pour la rénovation. De plus, ils seront d’une aide précieuse pour les nombreuses vérifications.

Bien préparer sa contre-visite : nos conseils pour la réussir

Pour ne rien laisser au hasard et effectuer une contre-visite efficace, il faudra un minimum de préparation.

Préparez une checklist des points à vérifier

L’objectif étant de tout vérifier, le mieux serait d’élaborer une fiche de visite qui mentionne la liste des points à aborder. Durant la contre-visite immobilière, lisez constamment votre checklist et étoffez les informations en notant les éléments constatés.

Les applications utiles disponibles sur smartphone pour la contre-visite

Pour vous simplifier la tâche, voici une liste des quelques applications pouvant grandement vous servir. Ces applis serviront à planifier la visite, à prendre des notes ou encore à trouver les bonnes questions. On peut par exemple citer :

• Bien visiter : trouvez une liste d’interrogations pertinentes et des éléments à vérifier, notez aussi les points qui vous semblent importants.
• DuProprio : accédez aux fiches des biens vendus et consultez leurs caractéristiques ou écrivez vos appréciations ;
• Google Formas : regroupez vos critères de sélection puis notez toutes vos questions avec les questions reçues.

Les outils à prévoir

Bien entendu, apporter un matériel adapté est nécessaire pour réussir la contre-visite. Pour commencer, votre Smartphone peut se révéler très pratique. En effet, il dispose d’un certain nombre d’outils permettant de tester la qualité du réseau, de prendre des notes ou de déterminer l’exposition du logement (via la boussole). Certaines applications peuvent également vérifier le niveau de planéité du sol.

Par ailleurs, pour les plus méticuleux vous pouvez emmener :

• un mètre pliant ou mètre laser pour mesurer les dimensions des pièces ;
• un sonomètre pour mesurer le niveau de bruit dans le logement ;
• un multimètre pour s’assurer que les prises électriques fonctionnent.

La contre-visite est-elle obligatoire ?

Effectuer une seconde visite du bien à acquérir n’est pas obligatoire. Cependant, cette étape est vivement conseillée au vu des enjeux qu’elle représente. Généralement, on recommande une contre-visite après l’offre d’achat, ainsi vous aurez le temps de réfléchir. Pour information, la contre-visite peut survenir avant la signature d’une promesse de vente, avant la remise des clefs ou avant la signature de l’acte chez le notaire.