Évaluer la rentabilité locative est une étape cruciale avant tout investissement dans l’immobilier locatif. Cela permet non seulement de déterminer le taux de rendement d’un logement, mais surtout de vous aider à prendre des décisions éclairées. Que vous soyez un investisseur chevronné ou débutant, savoir comment calculer une rentabilité locative reste essentiel afin de maximiser les profits tout en minimisant les risques. Suivez notre guide pour obtenir des réponses à vos questions.
Tout savoir sur la rentabilité locative
Avant même d’entrer dans le vif du sujet, il convient de comprendre la définition ainsi que l’importance de la rentabilité locative.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur de performance qui évalue le rendement d’un investissement immobilier par rapport au capital investi. Elle est basée sur les revenus locatifs annuels générés, les coûts associés à l’achat et à la gestion du bien. Ainsi, elle permet aux investisseurs de déterminer les gains potentiels par rapport aux dépenses engagées pour l’acquisition et l’entretien de l’immobilier.
À distinguer du rendement locatif, la rentabilité locative inclut les revenus, mais aussi les coûts opérationnels et les éventuels gains à la revente. Souvent, elle est utilisée pour comparer différents biens entre eux. Pour un logement donné, plus elle sera élevée et plus le placement sera sûr et rentable sur le long terme.
Quelle est l’importance de calculer la rentabilité locative ?
Le calcul de la rentabilité locative est primordial pour plusieurs raisons. D’abord, cette étape permet de déterminer la viabilité financière de l’investissement. Une bonne rentabilité garantit un bon retour sur investissement (ROI) en couvrant non seulement les coûts initiaux, mais aussi les dépenses récurrentes (frais de gestion, taxes et travaux de réparation).
Ensuite, cette estimation aide à comparer les différents investissements potentiels et oriente le choix. En calculant la rentabilité de plusieurs logements, vous pouvez identifier plus facilement celui qui offre le meilleur ROI. Et bien entendu, cela permet de prendre des décisions informées notamment s’il faut ajuster les loyers ou effectuer des travaux d’amélioration pour augmenter la valeur locative.
Enfin, cette étape optimise les stratégies de gestion et maximise les profits. En effet, anticiper les coûts futurs est souvent nécessaire pour s’assurer que les revenus couvrent les dépenses.
Sur quels éléments se base le calcul ?
La rentabilité locative prend en compte toutes les recettes ainsi que toutes les dépenses. De ce fait, son calcul doit inclure plusieurs montants afin de garantir la fiabilité des résultats :
- les revenus locatifs bruts : montant total des loyers perçus sur une année ;
- les charges et frais associés : taxes foncières, frais de gestion locative, assurances et coûts de maintenance ;
- les coûts d’acquisition : prix d’achat du bien, honoraires du notaire et éventuelles commissions d’agence.
Enfin, il faudra aussi considérer les éventuelles périodes de vacance locative, durant lesquelles le logement n’est pas loué, puisqu’elles affectent directement les revenus nets.
Quelle différence entre rentabilité locative et rendement locatif ?
Même si ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable, ils recouvrent des réalités légèrement différentes.
Le rendement locatif se concentre uniquement sur la performance des revenus locatifs par rapport au prix d’achat du bien. Exprimé en pourcentage, on le calcule en divisant les gains annuels par le prix d’acquisition.
La rentabilité locative offre une vision plus complète et plus précise de la performance locative. Elle tient compte de l’ensemble des coûts et des revenus sur la durée de vie de l’investissement, y compris les plus-values à la revente.
Maintenant que vous savez tout ce qu’il faut connaître sur la rentabilité locative, découvrons les différentes méthodes pour l’évaluer.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?
Afin de déterminer la rentabilité locative d’un logement, vous pouvez recourir à plusieurs formules. Cela étant, les deux principales méthodes consistent à définir la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Comment se calcule la rentabilité brute ?
Il s’agit de l’opération la plus simple et la plus couramment utilisée. La rentabilité brute est obtenue en calculant le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bien.
Voici la formule :
Comment détermine-t-on la rentabilité nette ?
Cet indicateur propose une perspective plus précise de la rentabilité en prenant en compte les coûts associés à la gestion du bien, c’est-à-dire les charges, les taxes et les assurances.
La formule :
Qu’est-ce que la rentabilité nette-nette ? Comment la calculer ?
Cet indicateur de performance est encore plus précis que la rentabilité locative nette. En effet, la rentabilité nette-nette inclut tous les coûts afférents au projet, y compris les charges non récupérables sur le locataire et l’impôt sur le revenu foncier.
Voici la formule :
Exemple concret de calcul de la rentabilité locative
Pour illustrer tous ces calculs, prenons un exemple complet.
Données fournies à titre indicatif :
- Prix d’achat de l’appartement : 250 000 €
- Revenus locatifs mensuels : 1 200 €
- Charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance) : 3 600 €
- Frais de notaire : 18 750 €
- Impôt sur les revenus fonciers : 2 400 €
Calcul de la rentabilité brute :
- Revenus locatifs annuels : 1200 € x 12 mois = 14 400 € par an
- Rentabilité brute = (14 400 / 2500 000) x 100 = 5,76
- La rentabilité brute de l’immobilier est donc d’environ 5,76 %.
Calcul de la rentabilité nette :
- Prix d’achat du bien + frais annexes : 250 000 € + 18 750 € = 268 000 €
- Rentabilité nette = (14 400 – 3 600 / 268 000) x 100 = 4,02
- La rentabilité nette de l’appartement est donc d’environ 4,02 %.
Calcul de la rentabilité nette-nette :
- Rentabilité nette-nette = (14 400 – 3 600 – 2400 / 268 000) = 3,35
- La rentabilité nette-nette du logement loué à 1 200 € le mois est donc d’environ 3,35 %.
Comment interpréter les résultats du calcul ?
Pour déterminer si cet investissement est rentable ou non, nous devons examiner les taux de rentabilité puis les comparer au standard du marché et aux attentes de l’investisseur.
- Une rentabilité brute de 5,76 % est généralement considérée comme bonne. Cependant, la situation dépend de la localisation géographique et des conditions du marché local.
- Une rentabilité nette de 4,02 % peut être acceptable, ou décente, surtout dans les régions où l’immobilier est relativement stable, avec des perspectives de plus-values intéressantes.
- Une rentabilité nette-nette de 3,35 % est plutôt inférieure, mais c’est normal puisqu’elle offre une vue plus exhaustive des coûts.
En résumé, vous devez comparer ces taux avec le marché lors de la prise de décision. Dans une région où les rentabilités locatives sont proches ou inférieures à 3,35 %, l’investissement serait intéressant. Par contre, dans les marchés plus compétitifs ou à plus haut rendement, ce taux serait jugé insuffisant. Néanmoins, si vous cherchez un flux de trésorerie stable, avec un risque minimal, 3,35 % peut aussi être acceptable.
La rentabilité nette-nette n’inclut pas les perspectives de plus-value sur le long terme. De ce fait, vous pourrez compenser cette rentabilité légèrement inférieure par les plus-values potentielles notamment si le bien se trouve dans une région où les prix de l’immobilier sont en hausse constante.
Comment le calcul de la rentabilité locative peut-il aider à prendre la bonne décision ?
Au-delà de l’interprétation des résultats, quelques conseils pratiques sont à prendre en compte avant de décider à investir dans un immobilier locatif.
La rentabilité nette varie selon le type de logement
En règle générale, les petites surfaces (studios) offrent une rentabilité plus élevée que les grandes surfaces en raison d’un ratio loyer/prix d’achat plus favorable.
Pourtant, les logements spacieux attirent plus les familles et locataires stables. À l’inverse, les studios présentent un risque de turnover (fréquence à laquelle les locataires quittent le logement et doivent être remplacés) plus important. Ce qui va affecter la rentabilité sur le long terme. Pensez ainsi à bien évaluer les avantages et inconvénients de chaque type de bien afin de déterminer celui qui correspond à votre stratégie d’investissement.
Quand peut-on dire qu’une rentabilité locative est bonne ?
Une bonne rentabilité locative dépend avant tout du contexte et de vos objectifs en tant qu’investisseur. Généralement, une rentabilité brute de 6 à 8 % est considérée comme satisfaisante. Toutefois, dans les zones où les prix d’achat sont élevés, une rentabilité de 4 à 5 % peut être acceptable en raison de la stabilité du marché et du potentiel de plus-value sur le long terme. En tout cas, pour qu’une rentabilité locative soit jugée bonne, elle doit couvrir les charges courantes tout en permettant de dégager un bénéfice net suffisant pour compenser les risques liés à l’investissement immobilier.
Comment calculer efficacement la rentabilité locative d’un bien ?
Afin d’obtenir des résultats plus précis, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne. Ces outils, souvent gratuits, prennent en compte tous les facteurs pertinents ce qui permet d’obtenir une rentabilité locative assez fiable. Ils peuvent également intégrer des scénarios de vacance locative ou de variations de loyer ce qui vous offre une vision réaliste du rendement potentiel.
Pensez aussi à vous faire accompagner par un agent immobilier comme ceux à votre écoute chez Casa, pour vous fournir des insights précieux et des avis personnalisés afin d’augmenter votre taux de rendement.
Quelles sont les solutions possibles pour optimiser la rentabilité locative de votre investissement ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement locatif, explorez les différentes options qui pourront vous aider à maximiser vos profits.
Les stratégies à mettre en œuvre
La souscription à un crédit immobilier peut aider à accroître la rentabilité locative. Par exemple, si votre investissement est financé en grande partie par un prêt bancaire avec des conditions favorables, l’effet de levier viendra booster la rentabilité sur les fonds investis.
Vous devez également entamer des travaux pour améliorer la qualité du bien. La rénovation va naturellement augmenter la valeur locative de votre bien. Dans ce cas, modernisez la cuisine, les salles de bain ou encore les équipements éco-énergétiques. Vous pourrez par la suite justifier un loyer plus élevé.
Proposez aussi des locations meublées qui attirent les locataires à court terme (professionnels en déplacement, touristes ou étudiants). Sachez d’ailleurs que les locations meublées génèrent souvent des revenus plus élevés.
Investissement locatif dans les zones avantageuses
Achetez des biens immobiliers dans des régions qui bénéficient des avantages fiscaux comme les ZFU (zones franches urbaines). Important : bien choisir la ville est également crucial pour une meilleure rentabilité locative.
Optez pour des communes où la demande locative est forte avec des prix d’achat raisonnables. Le Havre, Caen ou Saint-Étienne affichent par exemple des rendements pouvant aller jusqu’à 10 %.
Par contre, les villes comme Paris, malgré leur forte attractivité, présentent des taux faibles en raison des prix immobiliers très élevés.
Conseil : Analysez attentivement le marché locatif, la croissance démographique et les projets d’infrastructure au moment de choisir la ville où investir.
Optimisez la fiscalité ou profitez des dispositifs d’aides financières
En France, plusieurs dispositifs et aides fiscales peuvent aider les investisseurs à améliorer leur rentabilité locative. Parmi les plus connus, citons :
- La loi Pinel pour défiscaliser et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’achat d’un logement neuf mis en location.
- Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) pour déduire de nombreux frais de l’assiette fiscale et obtenir un abattement de 50 %.
- Les aides de l’ANAH qui peuvent couvrir les travaux de rénovation énergétique réduisant l’investissement initial et augmentant la rentabilité.
En conclusion
Calculer la rentabilité locative est indispensable pour garantir la réussite d’un investissement immobilier. Si vous n’avez pas les compétences nécessaires pour évaluer la performance de votre placement, sollicitez l’accompagnement d’un expert. Vous pourrez ainsi prendre une décision éclairée, en toute connaissance de cause, et surtout éviter les erreurs. D’ailleurs, un conseiller aguerri restera à vos côtés lors du calcul, mais également pour les prochaines étapes de votre projet comme la recherche de financement.
Contactez notre agence immobilière à Caen pour plus d’informations !
