Aujourd’hui, de plus en plus de Français se tournent vers l’investissement locatif en raison de ses nombreux avantages. Permettant de profiter de la sécurité d’un actif tangible, cette solution offre la possibilité de générer des revenus réguliers. Vous envisagez d’acheter un immobilier pour le louer ? Comprendre les étapes à suivre et les coûts à prévoir reste indispensable pour réussir dans ce secteur dynamique et complexe. Voici notre guide pour vous aider à prendre des décisions éclairées et optimiser vos chances de succès.
Pourquoi acheter en vue de louer ?
L’engouement des Français envers l’investissement locatif s’explique par les nombreux avantages financiers, patrimoniaux et fiscaux qu’il offre.
Source de revenus régulièrement
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location permet de gagner des revenus de manière régulière. Cela contribue à rembourser les emprunts contractés pour l’acquisition, et à terme, générer un profit net. Les gains locatifs peuvent aussi devenir une source de revenus complémentaire pour préparer une retraite ou financer d’autres projets.
Rentabilité
S’il est bien étudié, un investissement locatif peut générer un rendement locatif brut de 5 % jusqu’à 10 %. La rentabilité peut d’ailleurs être optimisée en choisissant des biens situés dans les zones à forte demande. En plus des gains, cela permet de se constituer un patrimoine immobilier qui prend de la valeur au fil du temps.
Sécurisation et valorisation du patrimoine
Contrairement à d’autres placements financiers, l’achat d’un bien immobilier vous offre l’occasion de devenir propriétaire d’un bien physique. En période d’insécurité économique, il représente un bien refuge sûr puisqu’il conserve une valeur intrinsèque. De plus, une revente dans de bonnes conditions peut générer une plus-value significative.
Avantages fiscaux
En France, il existe plusieurs dispositifs fiscaux visant à encourager l’investissement locatif. Grâce à ces avantages, vous pouvez réduire significativement les impôts sur le revenu tout en accélérant votre retour sur investissement.
Conseils pour réussir un investissement locatif
De l’analyse de votre situation à l’étude de faisabilité, plusieurs étapes sont à suivre si vous envisagez d’acheter pour louer.
L’analyse de la situation personnelle
Avant de vous lancer, commencez par analyser votre situation personnelle en vue de définir les grandes lignes du projet. Cela implique d’évaluer plusieurs points :
- votre capacité financière : épargne disponible pour l’achat, capacité d’endettement et capacité pour les frais annexes (notaire, travaux…) ;
- vos objectifs d’investissement : durée de la location (5, 10 ou 20 ans et plus), définition du rendement attendu (brut et net), stratégie de gestion (délégation ou directe) ;
- votre capacité à supporter les périodes de vacance locative et les imprévus (travaux et impayés) ;
- votre profil d’investisseur : préférez-vous les placements stables et sécurisés ou les opportunités risquées avec un potentiel de rendement plus élevé ?
L’étude du marché
Une bonne connaissance du marché immobilier permet de cibler les investissements les plus rentables, mais aussi de minimiser les risques. Dans ce cas, il s’avère crucial de réaliser une analyse approfondie du marché ciblé pour comprendre la demande locative et les tendances. Informez-vous sur la dynamique économique locale, notamment les projets d’urbanisme, le taux de chômage ou les infrastructures disponibles.
Analyser le profil des locataires est également nécessaire : population étudiante, jeune actif, famille ou bien retraité. Après, identifiez les types de logements les plus recherchés : appartement, maison ou studio. Enfin, faites une comparaison des prix pratiqués (loyers et prix de vente).
L’analyse des besoins
Les besoins varient généralement selon les locataires ainsi, vous devez analyser les attentes spécifiques de vos potentiels clients. Il faut donc passer en revue plusieurs points pour déterminer le type de bien à acheter et les aménagements qui attireront des locataires sérieux :
- les cibles : locataire de courte ou de longue durée ;
- la proximité des services et commodités recherchés : transport en commun, école, commerce, espace vert…
- les attentes en termes de confort et d’équipement : logement meublé, Internet, cuisine équipée, etc.
Adapter le logement aux besoins des locataires augmente les chances de louer rapidement et à bon prix.
Choisir et rechercher un bien à acheter pour louer : comment faire ?
La sélection de l’immobilier à acquérir représente une étape cruciale puisqu’elle détermine la rentabilité globale de l’investissement. Pour faire le meilleur choix, plusieurs critères sont à passer au crible :
- l’emplacement : idéalement, optez pour une zone attractive avec de bonnes infrastructures et une forte demande locative ;
- l’état du logement : un bien en bon état nécessite moins de travaux et attire plus les potentiels locataires ;
- la taille et le type de bien : adapter la surface habitable de l’immobilier au profil de locataire visé (studio, appartement T2, maison, etc.).
Notre conseil : visitez plusieurs logements et comparez vos options avant de prendre une décision.
En même temps, il faudra aussi procéder à une recherche méthodique et bien préparée pour trouver un bien qui garantit une bonne rentabilité. Pour mener à bien la prospection, utilisez différents canaux. Vous pouvez par exemple passer par une agence immobilière comme Casa Immobilier à Caen, regarder les sites web spécialisés et les annonces des notaires. L’idéal est de recourir au service d’un professionnel (agent immobilier ou chasseur d’immobilier) pour être sûr de dénicher des opportunités intéressantes.
Comment calculer les coûts d’un investissement locatif ?
Pour savoir si un logement donné offrira une option rentable à la location, évaluez tous les coûts relatifs à l’acquisition, l’entretien et la gestion.
Déterminez votre budget
Le budget à prévoir pour l’achat d’un logement locatif inclut toutes les dépenses à engager. Outre le prix d’achat initial, les frais de notaire entrent aussi en compte. Ils représentent environ 7 à 8 % pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un immobilier neuf.
Si vous signez un mandat avec une agence, vous devez payer les commissions qui varient entre 3 à 10 % selon le professionnel. Bien entendu, les coûts pour les travaux de rénovation et de mise aux normes sont également à envisager. Enfin, n’oubliez pas les frais de dossier et d’assurance pour souscrire à un prêt immobilier.
Calculez les coûts de fonctionnement
Ces dépenses récurrentes sont généralement associées à la gestion du bien locatif. Elles incluent entre autres les charges de copropriété, les taxes et impôts (taxe foncière et taxe sur les revenus locatifs). Pour avoir l’esprit tranquille, pensez aussi aux assurances : assurance propriétaire non-occupant (NPO) ou assurance loyers impayés (GLI).
Si vous déléguez la gestion de la location à un professionnel, les frais peuvent représenter 5 à 10 % des loyers perçus (ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers ). Enfin, prévoyez des coûts supplémentaires pour les travaux courants d’entretien et de réparation. Ils sont obligatoires pour maintenir le bien en bon état.
Calcul de la rentabilité d’un logement en location
Calculer le rendement locatif d’un bien permet d’évaluer sa rentabilité, de comparer les différents investissements et d’analyser les risques. En général, cela aide à déterminer s’il est judicieux d’acheter l’immobilier ou non.
1. Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut représente le pourcentage de revenus annuels générés par rapport à son prix d’achat. Cet indicateur peut être considéré comme bon s’il est situé entre 6 à 8 %. Au-delà, il est souvent considéré comme excellent.
La formule : (Loyers annuels / Prix d’achat total) x 100
2. Le rendement locatif net
Contrairement au rendement brut, le rendement locatif net prend en compte les charges et les impôts. Il permet donc d’obtenir un aperçu plus réaliste de la rentabilité. En général, un rendement net de 4 à 6 % est considéré comme bon. S’il est supérieur à 6 %, il s’avère particulièrement favorable.
La formule : ((Loyers annuels – Dépenses récurrentes) / Prix d’achat total) x 100
Les dispositifs fiscaux pour optimiser un investissement locatif en 2024
Vous envisagez d’acheter pour louer ? Sachez que plusieurs avantages fiscaux ont été mis en place par les pouvoirs publics. En plus de financer une partie de l’acquisition grâce aux réductions d’impôts, ces dispositifs permettent d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Comme chaque dispositif fiscal possède ses avantages spécifiques et s’adapte à différents types de projet, voici quelques éléments récapitulatif pour vous éclairer.
Dispositif n°1 : Pinel
- Avantages : Réduction d’impôt sur le revenu : 9, 12 ou 14 %
- Conditions : Engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans
Dispositif n°2 : Denormandie
- Réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €
- Rénovation de biens anciens à louer
Dispositif n°3 : Malraux
- Réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux
- Réhabilitation d’immeuble en secteurs sauvegardés
Dispositif n°4 : Statut LMPN
- Abattement de 50 % ou déduction des charges réelles
- Location de logements meublés
Dispositif n°5 : Loc’Avantages (ancienne loi Cosse)
- Réduction d’impôt jusqu’à 65 % sur les revenus locatifs
- Location à des ménages modestes
En somme, acheter un bien immobilier pour le louer présente une opportunité attrayante grâce à ses avantages financiers et fiscaux. Toutefois, la rentabilité dépend de nombreux facteurs d’où l’importance de s’entourer de professionnels compétents pour mener à bien le projet. Agent immobilier spécialisé ou gestionnaire de patrimoine, fiez-vous à l’accompagnement d’un expert pour faire les bons choix et optimiser votre retour sur investissement.
