Vous venez d’apprendre que votre offre d’achat immobilier est acceptée par le vendeur ? Félicitations ! Il s’agit de la première étape qui permet d’enclencher le processus de vente. Cependant, avant la signature de l’acte définitif notarié, une certaine période devra s’écouler. Ce délai est souvent de 3 mois, il peut être plus court si l’acquéreur n’effectue pas de prêt bancaire. Durant cette attente, il faudra conclure un avant-contrat afin de marquer l’engagement des deux parties. Ce document peut prendre la forme d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Mais quelle différence entre ces deux types de contrats ? Et quelle solution faut-il choisir ? Faisons le point sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
La promesse de vente est un contrat dit « unilatéral » puisqu’elle engage uniquement le vendeur. En effet, le document permet à l’acheteur de réserver l’immobilier en question au prix fixé et selon les conditions déterminées dans le document.
En d’autres termes, le vendeur vous donne le droit de priorité, c’est-à-dire l’exclusivité par rapport aux autres acquéreurs potentiels pendant 2 ou 3 mois. Durant ce délai, il ne peut ni retirer son offre ni proposer le bien à un autre acheteur. Sauf si, bien sûr, vous décidez de mettre fin à la transaction. Lorsque vous êtes décidé à acquérir le bien, il faudra manifester votre intention en levant l’option d’achat dans les délais impartis.
En contrepartie, et pour prouver votre sérieux, vous devez verser une indemnité d’immobilisation. Son montant varie entre 5 à 10 % du prix de la transaction, sans les frais administratifs. Pour être valable, la promesse de vente doit être écrite et enregistrée devant un notaire, ou signée sous seing privé auprès d’une agence immobilière.
Compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?
Le compromis de vente est un avant-contrat qu’on peut également appeler promesse « synallagmatique » de vente. Ce qui signifie qu’il engage les deux parties de la même manière, à aller jusqu’au bout de la vente. Tout comme le vendeur ne peut proposer son bien à un autre acheteur potentiel, vous devez vous engager à acquérir le bien selon les modalités convenues.
La signature d’un compromis de vente n’implique pas le versement d’une indemnité, mais il est d’usage de payer un dépôt de garantie pouvant représenter 10 % du prix convenu. Contrairement à une promesse de vente, ce contrat ne nécessite aucun acte notarié, et donc aucuns frais. C’est aussi pourquoi les agences immobilières y ont souvent recours.
Bon à savoir : légalement, le compromis vaut vente. De ce fait, si l’un des signataires souhaite se rétracter, l’autre partie peut exiger une vente forcée devant le Tribunal ou réclamer des dommages et intérêts.
Les similitudes entre promesse et compromis de vente
La grande différence entre une promesse de vente et un compromis de vente réside principalement dans l’engagement du vendeur. En pratique, ces deux types de documents présentent peu de différences, surtout pour l’acheteur. Sachez d’ailleurs que ces deux contrats préparatoires précisent les modalités de la transaction avant la signature de l’acte de vente.
Aussi, ils ont une valeur juridique et impliquent le respect des obligations de la part des deux parties. Par ailleurs, d’autres points communs sont à connaître pour réussir la rédaction du document.
Les conditions suspensives
Peu importe le type d’avant-contrat, il est conseillé d’inclure des clauses suspensives pour vous protéger en cas d’imprévus. Ces conditions permettent d’annuler la vente si vous n’obtenez pas de prêt ou si un problème affecte le bien (présence de servitude par exemple).
Le dépôt de garantie
En règle générale, la signature d’un avant-contrat implique le versement d’un dépôt de garantie, sauf si vous faites une demande expresse. La somme pouvant représenter 10 % du prix d’achat, mais vous pouvez toujours négocier en fonction de vos moyens. À noter, ce montant sera déduit de la vente lors de la signature de l’acte de vente. De plus, il sera bloqué sur un compte géré par l’agence CASA qui dispose d’un compte sequestre. Il ne sera touché par le vendeur que si l’acheteur annule la transaction en dehors des clauses suspensives.
Le délai de rétractation
Même après la signature du contrat préparatoire, l’acheteur dispose d’une période de réflexion de 10 jours. Durant ce temps, il peut se rétracter de la transaction sans devoir se justifier. La procédure est également très simple puisqu’il suffit de prévenir le vendeur et le notaire.
Compromis et promesse de vente : quels avantages et inconvénients ?
Comme chaque solution possède ses propres atouts et limites, il convient de récapituler leurs caractéristiques pour mieux orienter votre prise de décision.
Promesse de vente
- Avantages
- Très utile pour préciser les conditions et modalités de la vente immobilière
- Le droit de priorité pour l’acheteur qui est libre d’acquérir le bien ou non
- Acte toujours à signer devant un notaire pour plus de sécurité
- Versement d’une indemnité d’immobilisation conservée si l’acheteur se désiste
- Inconvénients
- Oblige le vendeur à réserver le bien pour un acquéreur potentiel pendant 3 mois, sans garantie de vente
- Frais d’enregistrement de 125 € à la charge de l’acheteur
Compromis de vente
- Avantages
- Valeur juridique sur le bien et sur le prix
- Aucune obligation d’enregistrement ou de frais à payer
- Assurance pour les deux parties avant la signature de l’acte définitif
- Inconvénient
- Engagement ferme des deux parties, sans possibilité de retour en arrière, sauf les 10 jours de rétractation
Promesse de vente : le vendeur peut-il se rétracter ?
Pour ce type d’avant-contrat, le vendeur peut parfaitement annuler la vente tant que l’acquéreur n’a pas levé l’option d’achat. Néanmoins, il risque de perdre l’indemnité d’immobilisation, voire pire, de payer des dommages et intérêts.
Le vendeur peut-il annuler une promesse de vente ?
Dès que la promesse de vente est signée, le vendeur n’est plus autorisé à se désister. Il devra alors attendre la durée de validité du contrat avant de pouvoir conclure la vente avec un autre acheteur. Bien entendu, si l’acquéreur potentiel se rétracte, il pourra conserver l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Même si elle est moins courante, cette solution peut s’avérer plus flexible et plus sécurisante pour les deux parties.
En fin de compte, la différence entre la promesse et le compromis de vente est assez minime. Elle dépend principalement de la signature devant un notaire ou auprès d’un professionnel de l’immobilier. En tout cas, si vous avez besoin de plus de conseils pour mieux choisir, n’hésitez pas à contacter notre agence immobilière à Caen !
