Frais de notaire dans le neuf : combien prévoir pour son achat ?

Lorsqu’on prépare l’achat d’un logement neuf, le prix du bien n’est pas la seule somme à prévoir. Il faut également intégrer les frais d’acquisition, plus couramment appelés « frais de notaire », au budget global du projet.

Dans le neuf, ces frais sont généralement moins élevés que dans l’ancien. Pour un acquéreur, cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros et mérite donc d’être prise en compte dès les premières simulations de financement.

Si vous envisagez d’acheter un logement neuf à Caen ou en Normandie, CASA Neuf accompagne les acquéreurs dans la recherche et la comparaison des programmes, le financement et le suivi du projet jusqu’à la livraison.

Dans cet article, nous faisons le point sur le montant à prévoir, la composition de ces frais, les logements concernés et le moment où ils doivent être réglés.

Que comprennent réellement les frais de notaire ?

L’expression « frais de notaire » est couramment utilisée lorsqu’on parle d’un achat immobilier. Elle est toutefois un peu trompeuse : la totalité de la somme versée ne correspond pas à la rémunération du notaire.

On parle plus précisément de frais d’acquisition.

Ils regroupent notamment les impôts et taxes liés à la transaction, la rémunération réglementée du notaire, les formalités nécessaires à la réalisation de l’acte ainsi que différents débours engagés pour le dossier.

Une partie des sommes versées est donc collectée par le notaire pour être reversée à l’État ou aux collectivités.

Cette distinction permet aussi de comprendre pourquoi le montant des frais peut être différent entre un logement neuf et un logement ancien.

Combien représentent les frais de notaire dans le neuf ?

Pour un logement neuf bénéficiant du régime réduit, les frais d’acquisition se situent généralement autour de 2 à 3 % du prix de vente. Cet ordre de grandeur est sensiblement inférieur à celui rencontré dans l’ancien.

Il permet d’effectuer une première estimation du budget nécessaire, mais il ne faut pas considérer qu’un simple calcul en pourcentage donnera systématiquement le montant définitif.

Ces montants sont volontairement présentés comme des estimations indicatives. Ils permettent de réserver une enveloppe dans son plan de financement, mais ne remplacent pas le calcul correspondant au bien réellement acheté.

Exemple : l’achat d’un logement neuf à 250 000 €

Prenons un acquéreur qui envisage un logement vendu 250 000 €.

En utilisant simplement la fourchette indicative de 2 à 3 %, il peut retenir une première enveloppe comprise entre 5 000 et 7 500 € pour les frais d’acquisition.

Son budget atteint donc, à ce stade et hors autres dépenses éventuelles, environ 255 000 à 257 500 €.

L’intérêt de cet exemple n’est pas de donner un montant définitif, mais de montrer pourquoi il est important de ne pas déterminer son budget uniquement à partir du prix affiché du logement.

Exemple à retenir
Prix du logement : 250 000 €
Ordre de grandeur des frais : 2 à 3 %
Enveloppe indicative : 5 000 à 7 500 €

Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?

La différence ne vient pas simplement d’une rémunération moins importante du notaire.

Elle s’explique principalement par la fiscalité applicable à certaines opérations immobilières neuves. Dans les transactions qui remplissent les conditions nécessaires, les impôts et taxes supportés par l’acquéreur sont sensiblement moins élevés que pour un logement ancien.

C’est ce mécanisme qui permet de réduire le montant global des frais d’acquisition.

Pour connaître précisément les biens concernés et comprendre le fonctionnement de cette fiscalité, Notaires de France explique le principe des frais d’acquisition réduits.

Pour l’acquéreur, l’essentiel est donc de retenir que le montant moins élevé des frais dans le neuf provient principalement du régime fiscal de l’opération, et non d’une simple réduction des honoraires du notaire.

Quels logements peuvent bénéficier de frais de notaire réduits ?

Le simple fait qu’un logement soit récent ne suffit pas à conclure automatiquement que les frais seront réduits.

Le régime dépend notamment de la nature de la vente et de son traitement fiscal. Les logements vendus neufs par un professionnel assujetti à la TVA peuvent notamment relever d’un régime différent de celui applicable à l’ancien.

C’est notamment le cas de nombreux logements achetés en VEFA, lorsque l’acquéreur réserve un bien avant son achèvement.

Si vous souhaitez comprendre le fonctionnement de ce type d’acquisition, notre guide consacré à l’achat sur plan et à la VEFA (=> lien à intégrer dès publication de l’article) détaille les différentes étapes, de la réservation jusqu’à la remise des clés.

Avant d’établir son budget, il reste préférable de vérifier le régime applicable au logement concerné plutôt que de considérer automatiquement qu’un bien récent bénéficie de frais réduits.

Quand faut-il payer les frais de notaire dans le neuf ?

Les frais d’acquisition sont à anticiper au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Dans le cadre d’un logement acheté sur plan, cette signature intervient avant la livraison du bien. L’acquéreur doit donc avoir intégré ces frais à son financement bien avant de récupérer ses clés.

C’est un point important lorsqu’on prépare un achat neuf : les frais de notaire ne sont pas une dépense qui apparaît uniquement à la fin de la construction.

Ils font partie du budget d’acquisition dès le départ.

Peut-on financer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?

Cela dépend du montage financier retenu et de la situation de l’acquéreur.

L’apport personnel peut notamment servir à couvrir certains frais annexes, mais les conditions de financement varient selon le profil de l’emprunteur, ses revenus, son apport et les critères appliqués par l’établissement bancaire.

Il serait donc imprudent d’affirmer que les frais d’acquisition peuvent systématiquement être intégrés au crédit immobilier.

La bonne approche consiste à présenter dès le départ à la banque ou au courtier l’ensemble du coût du projet, et pas uniquement le prix du logement.

Cette question est particulièrement importante lorsqu’on devient propriétaire pour la première fois. Notre guide Primo-accédant : préparer son premier achat immobilier à Caen reprend les principaux points à anticiper pour construire son projet.

Comment intégrer les frais de notaire à son budget d’achat ?

Pour préparer correctement son projet, il est préférable de raisonner en budget global plutôt qu’en prix d’achat maximal.

Dans le neuf, plusieurs postes peuvent être à anticiper :

• le prix du logement ;
• les frais d’acquisition ;
• les éventuels frais liés au financement ;
• les options ou modifications choisies dans le logement ;
• certaines dépenses liées à l’installation ou à l’aménagement.

Prenons l’exemple d’un acquéreur disposant d’une enveloppe globale déterminée avec sa banque. S’il utilise la totalité de cette enveloppe pour fixer le prix maximal de son appartement, sans conserver de marge pour les frais annexes, son projet risque rapidement de dépasser le financement prévu.

Les frais d’acquisition doivent donc être intégrés avant même de commencer à comparer les logements.

Préparer son achat immobilier neuf à Caen

À Caen et dans son agglomération, le budget nécessaire varie selon le type de logement recherché, sa surface, sa localisation, les prestations de la résidence et le programme concerné.

Un T2 destiné à un premier achat ne répondra par exemple pas aux mêmes besoins qu’un appartement familial ou qu’un logement acheté dans le cadre d’un investissement locatif.

Une fois le budget global déterminé, il devient plus simple de comparer les programmes en tenant compte du coût réel du projet et pas uniquement du prix affiché.

Pour avancer dans votre recherche, vous pouvez consulter les biens neufs disponibles à Caen et dans son agglomération et comparer les logements selon votre budget, leur localisation et les caractéristiques de chaque programme.

Ce qu’il faut retenir sur les frais de notaire dans le neuf

Les frais d’acquisition sont généralement moins élevés dans l’immobilier neuf que dans l’ancien, notamment en raison du régime fiscal applicable à certaines opérations.

Pour un premier calcul, retenir une enveloppe de l’ordre de 2 à 3 % du prix du logement permet d’obtenir une estimation utile lorsque l’acquisition bénéficie du régime réduit.

Mais cette fourchette reste une estimation.

Avant de vous engager, quatre réflexes sont particulièrement importants :

• intégrer les frais d’acquisition dès le calcul du budget ;
• vérifier le régime applicable au logement envisagé ;
• ne pas confondre une estimation avec le montant définitif ;
• raisonner sur le coût global du projet plutôt que sur le seul prix du bien.

Cette anticipation permet ensuite de rechercher un logement réellement adapté à sa capacité de financement.

FAQ – Frais de notaire dans l’immobilier neuf

Les réponses ci-dessous sont données à titre informatif. Elles peuvent évoluer en fonction de la réglementation en vigueur.​

1. Une VEFA bénéficie-t-elle de frais de notaire réduits ?
Une acquisition en VEFA peut bénéficier du régime réduit lorsque l’opération remplit les conditions requises. Il convient de vérifier la situation du programme concerné plutôt que d’appliquer automatiquement un pourcentage.

2. Les frais de notaire sont-ils calculés sur le prix avec ou sans TVA ?
Pour un logement neuf vendu par un professionnel dans le cadre d’une opération soumise à TVA, le prix communiqué à l’acquéreur est généralement exprimé TTC. Le calcul précis des frais d’acquisition ne consiste toutefois pas à appliquer simplement un pourcentage au prix : il dépend des différents droits, taxes, émoluments et formalités liés à l’acte.

3. Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Les émoluments proportionnels du notaire sont fixés par un tarif réglementé national. En revanche, le montant total d’une acquisition peut varier selon les caractéristiques de l’opération et certains éléments fiscaux applicables. Deux achats au même prix ne doivent donc pas nécessairement être considérés comme strictement identiques.

4. Peut-on choisir son propre notaire pour acheter un logement neuf ?
Oui. L’acquéreur peut choisir son notaire, y compris lorsque le promoteur dispose déjà du sien pour le programme. La présence de deux notaires ne signifie pas que l’acheteur paiera deux fois les émoluments liés à l’acte : la rémunération prévue est alors répartie entre les notaires selon les règles applicables.

5. Les frais de notaire sont-ils moins élevés si l’on achète un parking avec son appartement ?
Pas nécessairement. Si un parking, un garage ou une cave fait partie de l’acquisition, son traitement dépend de la manière dont le bien est vendu et mentionné dans l’acte. Il faut donc intégrer l’ensemble des lots achetés à l’estimation réalisée pour le projet plutôt que calculer uniquement les frais sur l’appartement.

6. Les meubles ou équipements peuvent-ils réduire les frais d’acquisition ?
Dans certaines transactions immobilières, la valeur de biens mobiliers réellement présents et vendus avec le logement peut faire l’objet d’un traitement distinct, sous conditions et à condition que leur valeur puisse être justifiée. Pour un programme neuf, cette situation doit être appréciée au cas par cas avec le notaire : il ne faut pas déduire arbitrairement le prix d’une cuisine ou d’équipements du montant servant au calcul.

7. Le montant versé au notaire lors de la signature est-il définitif ?
Pas toujours. Le notaire demande généralement une provision destinée à couvrir les frais liés à l’acquisition. Une fois les différentes formalités réalisées et les comptes définitifs établis, une régularisation peut intervenir. Un éventuel trop-perçu est alors restitué à l’acquéreur.

8. Peut-on demander une estimation des frais avant de réserver un logement ?
Oui, et c’est même utile pour établir son budget global. Une première estimation peut être réalisée avant l’achat à partir des caractéristiques du bien et de l’opération. Elle permet d’aller plus loin que la simple fourchette de 2 à 3 % utilisée pour effectuer une première simulation.

Pour aller plus loin

Pour compléter votre lecture et mieux anticiper le coût global de votre achat immobilier neuf, retrouvez également ces conseils et ressources :

• Premier achat immobilier : les avantages d’un logement neuf à Caen – Un article CASA pour faire le point sur les principaux avantages du neuf lors d’un premier achat et les éléments à prendre en compte dans son projet.
• Acheter à Caen : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ? – Un comparatif pour aller au-delà des seuls frais d’acquisition et mettre en perspective le neuf et l’ancien selon son budget et son projet.
• ANIL – Les frais annexes pour devenir propriétaire – Une ressource pour identifier les autres dépenses à anticiper lors d’un achat : frais liés au crédit, assurance, garanties, charges, fiscalité ou encore dépenses d’installation.
• ANIL – Simulateurs pour préparer un achat immobilier – Des outils pratiques permettant notamment d’estimer les frais d’acquisition et d’étudier le financement d’un projet immobilier.